| 把北碚打造成重庆的“卧室” |
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| 2007-07-24 08:37 文章来源：北碚区人民政府公众信息网 |
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2006年10月1日，渝武高速公路北碚段将取消次票收费，北碚房地产业将迎来新一轮发展机遇。结合我区房地产业实际情况，就北碚区房地产业发展形势、发展优势、发展思路、保障措施四个方面对繁荣北碚房地产业作简述。
一、正确判断北碚房地产业形势，坚定房地产业发展信心
（一）房地产业已经初具规模
“10.5”以来，随着北碚“项目带动建设”、“一团二园三城”及“4＋2”发展战略的实施，北碚房地产业得到较好发展并呈现出良好发展势头。全区房地产开发经营企业由“10.5”前的13家发展到现在的110家，总量比“10.5”增加了近9倍。其中，商品房开发企业97家；房产代销、经纪中介企业13家。一级资质等级1家，二级资质等级8家，三级资质等级46家。5年完成房地产开发建设总投资44.1亿元，占全区社会固定资产总投资的25.9%。从2001年到2005年，逐年递增均在2亿元左右。今年头7个月房地产投资6.13亿元，同比增长0.7%。5年开发建设房屋548万m2
（二）房产市场运行平稳有序
“10.5”期间，坚持以市场为导向，加强科学引导，房地产市场运行平稳有序。5年交易房屋330.5万m2，交易金额35.69亿元，是“9.5”期间的20多倍。其中，交易商品房246万m>2，交易二手房84.37万m2。银行按揭、抵押33.2亿元；房地产营业税19258万元；房产契税5387万元，是“9.5”期间的11倍；房地产增加值12.37亿元，是“9.5”期间的10倍；今年头6个月房地产增加值1.99亿元，占全区GDP的5%。
（三）行业发展问题亟待解决
北碚区房地产业在发展中存在的问题集中表现为 “四不”现象。
一是总量不大。房地产业增加值仅占全区GDP的5%，距支柱产业标准相差1个百分点。具有一、二级资质的房地产企业较少，三、四级企业占90%以上，自身缺乏抗市场风险的能力。项目量、楼盘量、投资量仍显不足，在主城区列第7位。二是特色不显。房地产业特色在我区独具的环境优势上未能显现出来，楼盘、小区缺乏夺人眼目的“靓点”。三是楼市不活。房地产三个级次的市场联动效应比较差，房屋年交易量小，在主城区横向比较差距较大，列主城区第8位。房地产中介市场不活跃，商品房大都自产自销。商品房积压率有上升趋势。开放的楼市尚未完全形成，“10.5”期间，房屋外销量仅占总销量的两成； 06年上半年上升为4成。四是规范不够。无证销售、擅改设计、延期交房、物管房不落实、维修基金归集不到位、拆迁安置不及时等问题还一定程度存在，影响了房产市场的健康有序运行。
二、充分认识北碚房地产业优势，发挥房地产业支柱作用。北碚房地产业具有“环境、发展、市场、资源”等四大优势。
（一）环境优势得天独厚
北碚区自然环境有着主城其他区无可比拟的优势。缙云山属国家级天然植物园，嘉陵江横贯区内20多公里，城区依山傍水，绿色植被茂密。居住区绿地16.72万m2，单位绿地3.84万平方米，建成区绿化覆盖率达42.48%，超全市平均值12.48个百分点。人均公共绿地面积达到11.78m2，Ⅱ级空气质量天数达到304天，空气质量指数在全市排名第一，有“天然氧吧”美誉，对于关注生活质量，乐于享受自然“洗肺”的置业者有极大吸引力。特别是北碚区人均寿命高于全市主城人均寿命1.2岁的结论，更为人们青睐。同时，北碚区已被国家评定为“全国环保模范城区”、“全国绿化模范城市”，成为房地产业得心应手的环境“王牌”。（二）发展优势活力无限
北碚区“10.5”目标的圆满完成，使全区经济社会得到了更加全面的发展，群众更加安居乐业。依据形势展望，我区房地产业面临一系列的发展机遇。在经济跨越发展的基础上，城乡规划建设顺利推进，城际渝合高速、绕城高速、碚沙国道等交通网络业已或即将全面形成。尤其是渝武高速路北碚段三溪口、北碚、缙云山出口年票车免费，为吸纳区外人员来碚购房置业形成了绿色通道，为北碚房地产业发展带来了新一轮发展机遇，带来了房地产市场，带来了购屋居家置业的人气，必将拉动北碚房地产业快速发展。城区基础设施水平不断提升，也为开拓北碚区房地产市场提供了有利平台。区内城南新城建设，蔡家组团和大学科技园、农业生态园等各大园区建设正如火如荼实施，园区项目的带动效应，将直接作用到与之必备的房地产开发建设等配套的项目建设中来，必然会形成推动北碚区房地产业继续快速发展的强大动力。
（三）市场优势潜力巨大
综合北碚房地产市场三大市场关键因素分析，可以发现北碚房地产市场发展的空间和潜力很大。一是依据房地产市场机制因素分析，经过“10.5”以来的努力，北碚房地产市场的运行机制不断完善，形成了开放、规范的房地产市场，良好的投资环境，良好的外来人员置业环境等市场保障机制的健全，构筑了平等竞争发展的楼市平台。二是依据房地产市场供需关系分析，目前北碚的城镇人均住房成套率和人均居住面积较低，住房成套率仅为69%，有31%不配套，人均住房面积为32m2，距国标40m2还相差8m 2。再加上可以预测的居住环境和交通条件改善外区涌入的购房者、吸纳库区移民、农转非人员每年保持的较快增长速度，城镇住房需求空间不断扩张。未来10年内，住房 “愁买不愁卖”的现象依然存在。三是依据市场价格因素分析，北碚商品房价格与主城其他区相比明显较低。按2006年上半年的房价统计，北碚住宅商品房套内均价2373元/m2，非住宅商品房套内均价4056元/m2。较主城其他区，住宅低700元/m2，非住宅低2000元/m2。房屋价格优势将转化为强大的楼市竞争活力。
（四）资源优势后劲十足
一是土地资源垫有基础。土地的不可再生性特点，决定了房地产业对地产市场的绝对依赖。重庆直辖后，由于城市建设步伐加快，主城中心区域的土地开发几近饱和，用于房地产开发建设的有效土地供应大为紧缩。而北碚区由于近年来对土地宏观控制较严，开发建设推进平稳，使得土地资源优势日渐彰显出来。据统计，至2006年上半年，全区实际储备建设用地约300万m2。按每年建设100万－200万m2商品房预测，现有的土地可供2－4年商品房建设。二是资金资源比较雄厚。区内8家金融机构吸纳了大量存款。“10.5”期为北碚房地产业提供按揭、抵押支持达33亿元。未来房地产业发展，金融的后盾作用将继续发挥。三是政策资源比较优厚。通过近年来加大发展环境治理的力度，北碚出台了一系列对外招商引资优惠政策，完善了高效的并联行政审批等服务管理机制。良好的发展软环境将成为吸引外来投资开发北碚这片热土的内趋力。区内聚集着100多家房地产开发经营企业，其自身的人力、财力、物力等资源也十分丰厚。
三、积极研究北碚房地产业思路，确立房地产业发展方向
“11．5”期间，北碚房地产业发展思路应定位在“整合、合理、完善、打造、激活”等五个方面。
（一）整合房地产业资源
追求房地产行业发展效益最大化，做好房地产资源整合非常关键。一是整合企业资源，提高房地产企业的竞争实力。目前，区内房地产开发经营企业由于资质低，实力小，自身与外来大企业竞争的能力以及自身抗御市场风险的能力都有一定差距。因此，既要注重引进实力强的大企业，又要走企业集团化的路子。促进中小企业合并一批，抬高门槛对弱小的三、四级企业淘汰一批。“11.5”期间，区内房地产一级资质集团公司力争达到5－8家。二是整合项目资源，提升项目的规模影响力。重点把好房地产项目立项规划关口，不求数量，注重规模质量，全力打造10万平方米以上的住房建设项目。三是整合土地资源，增强土地资源的利用价值。采取宏观调控等行政干预手段，把有限的土地资源科学、合理地利用好，重点是集约和节约用地。倡导混合用地，打造居住商业、办公、公共空间等多功能社区。把廉租住房、经济适用房纳入用地规划。鼓励符合规划要求的机关、企事业单位的存量土地按规定出让后，用于房地产开发、廉租房、经济适用房建设。限制高档楼盘用地，禁止以分散、零乱为特征的“小、乱、散”用地，确保土地资源利用价值的最大化。
（二）完善住房供应结构坚持以“国八条”、“国六条”为指导，建立起严控中高档房、统筹普通商品房、兼顾经济适用房、建好保障廉租房四级住房供应体系。特别要建立起吸纳库区移民、务工农民的住房供应体系。目前，我区城镇人口43.85万人，新增城市人口1.75万人，低保人口1.53万人，预计外来购房户每年5000人左右。参考这组数据，结合城镇居民人均收入还不是很高的实际，我区的四级住房供应结构高档商品房：普通商品房：经济适用房：廉租房的比例应确立在0.5：6：2.5：1的宏观控制范围内，根据情况适时微调。这个比例关系要求必须有效限制别墅类高档房，提倡普通房，做好经济适用房和廉租房，把经济实用、环保、节能的小户型摆上突出位置。中高档商品房应瞄准区外“白领”、“老板族”对楼市的消费需求。移民和务工农民的住房应采取建造廉价住房公寓来解决，政府给出一系列优惠政策鼓励开发商实施。大力发展工业、旅游、商贸等房地产，为区域经济发展提供载体。（三）合理布局房地产业
坚持以科学发展观统揽房地产业，在全面把握本区域开发现状、规划重点和特点的基础上，注重从近、中、长期在总体空间布局上下大功夫。 “11.5”期间，我区房地产空间布局应围绕城区中心，向条件成熟的街镇区域辐射，不失时机地抓好 “三转移三结合”。一是抓好由改造旧城向建设新城的转移，适度的旧城危旧房改造与加快北碚新城建设步伐相结合，引导居住中心逐步转向新城。主要空间区域包括新城管委会、大学科技园、童家溪镇，重点修建中高档商品房，打造商业圈，兼顾普通商品房、库区移民、务工农民住房公寓、廉租住房建设。二是抓好由主城区开发建设向城郊区域开发建设的转移，推进北碚主城区建设与小城镇建设相结合，引导房产投资中心逐步转向城郊。主要空间区域包括歇马、龙凤、北温泉、东阳、澄江、水土等中心镇街，重点修建普通商品房，兼顾经济适用房建设。三是抓好由中心城区向园区的转移，加快中心城区建设步伐与园区建设相结合，引导开发建设中心逐步转向园区。主要空间包括同兴工业园、蔡家组团、农业生态园及绕城高速出口、水土至静观沿线，重点修建商贸、工业、休闲用房、经济适用房，兼顾普通商品房建设。通过总体布局规划到位，引领房地产项目有序推动。
（四）打造北碚特色楼盘
着力打造具有北碚特色的品牌楼盘，是繁荣我区房地产行业的关键所在。必须打好北碚区得天独厚的环境“王牌”，叫响“重庆卧室”、“环保北碚楼市”的主题思想。为此，应抓住三个根本点。一是找准与外界的区别点。认清北碚与主城其他区的优劣不同点的核心是“地理位置稍偏，环境优势明显”，需求不同点的核心是“住家环境都市化与居家自然人性化”的差异。结论：北碚的居住环境主城其他区无法比拟，规划把关和工作引导应有的放矢，多建造“生态”、“环保”楼盘。二是突出楼盘风貌设计靓点。力求出新，敢于出新。在新颖、独特、美观、实用上下功夫，多建造好看、好用、在主城区领先的新式楼盘，形成 “新、靓、活”的北碚风格，真正吸纳区内、外置业者定居北碚。三是落实楼盘与环境的融合点。住房布局与楼盘风貌应与北碚独特的环境协调、匹配，发挥环境价值最大优势，多建造楼宇的高度、立面几何效果、色彩与环境完美融合的楼盘，塑造靓丽的楼盘风景线。鼓励开发商使用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平和居住舒适度。（五）激活北碚住房楼市
坚持四个做大。一是做大投资量。采取招商引资、加大金融按揭、抵押等措施，改变房地产投资不足现状，将房地产投资占社会固定资产投资比例提高到30%以上。二是做大楼盘总量。按照北碚得天独厚的居住环境和市场潜力预测，住房建设总量，每年应突破200万平方米。三是做大交易量。>通过激活房产多级市场，提高金融信贷支持力度，稳定住房价格，增大房屋销量，提高房地产业增加值。力争每年交易房屋突破150万平方米，“11.5”期间交易房屋突破750万m2。四是做大外销量。>通过改善交通、做精楼盘、加强包装等，促进我区楼市更加开放，吸引众多外来者涌入北碚购屋置业，力争每年外销住房量比例达到50%以上，“11．5”末达到95％以上。
四、制定落实北碚房地产业措施，提供房地产业发展保障
北碚区委、区政府在全区“11.5”规划中已明确提出，“坚决贯彻落实国家房地产宏观调控政策，坚决发展好北碚房地产事业。”尤其是渝武高速路北碚段取消收费后，更应抢抓发展机遇，采取7个强化的有效措施，快速推进北碚房地产业的繁荣发展。
（一）强化观念
渝武高速路北碚段的年票车收费中止，标志着制约北碚房地产发展的交通瓶颈得以解决，但另一制约北碚房地产发展的思想瓶颈，应通过强化观念彻底解放思想，实现“三摒弃三确立意识”来解决。一是摒弃对房地产业偏见、限制、阻碍、指责等错误行为，确立房地产业就是支柱产业的理念。全区上下形成促进房地产业发展的良好氛围，人人支持、参与、抓好房地产业的大发展。二是摒弃对房地产业服务中复杂的程序、手续、沉重的收费等不适应新形势的低效率行为，确立为房地产业积极创新、提供优质、高效服务的理念，做到为房地产业发展创造良好的服务环境。三是摒弃房地产业自满、封闭、小打小闹的峡谷、落后意识，确立竞争、开放、自强不息、做大做强、做精的房地产业创新、拼搏精神。敢于到市场特别是到区外房地产市场去打拼，敢于把项目做大做靓，敢于争创别人没干过的新项目。
（二）强化规划
编制并实施好《北碚区住宅与房地产业“11.5”规划》。《规划》应以“全面协调、可持续发展”的科学发展观为指导；实施“实现住宅与房地产业结构调整和经济运行方式战略性转变”的重要任务；确立 “形成并巩固房地产业成为支柱产业”的目标；落实“住房供应体系”等战略措施；分解 “城市住房建设重点”等主要内容。《规划》是指导我区房地产业发展的重要依据，落实《规划》要求全区上下统一到区委、区政府的决策上来，步调一致，锐意创新。特别是房管、规划、国土、建设等房地产管理职能部门在审批房地产项目时，应严格按《规划》控制、引导，促进北碚房地产业有序发展。
（三）强化监管
培育健康楼市，旨在不断优化房产市场秩序。以贯彻市《房屋交易条例》和即将出台的《交易监督管理办法》、《监管职责、加强市场监管的通知》等文件精神为抓手，规划、国土、房管、建设行政管理部门应加强对房市的规范化监管，努力实现“五无”“三个坚决不能”的目标。五无：无违章建筑；无违章销售房；无损害拆迁、购房当事人利益行为；无擅改房屋设计；无物管设施不到位。三个坚决不能：凡房屋建设中的违章建筑坚决不能销售、验收、使用；凡建设中物管硬件不到位，市政设施等不合要求的坚决不能通过验收；凡验收不合格的商品房，坚决不能准入市场销售和使用。同时，应加大对房产中介租赁市场监管及楼市中违法违纪行为的查处力度，维护当事人合法权益。
（四）强化政策强化政策，就是不断优化房地产业发展软环境。
“11.5”期间，随着交通等硬环境的改善，应制定、完善一系列促进房地产业发展、繁荣房地产市场的新的扶持政策。对诚信度好的房地产开发企业，附加值高的房地产大项目，积极响应区委、区政府号召致力于小户型建设的投资者，应在入口时放宽条件，以税费优惠政策，鼓励他们开发经营普通商品房、经济适用房，特别是经营库区移民、务工农民公寓房，营造和谐房地产业。对那些小打小闹只求短期行为的小企业，应抬高门槛，不断提升北碚区房地产业的形象。
（五）强化包装
房地产包装应以“重庆卧室”、“美丽北碚我的家”为主题，通过报台媒体等各种形式，搞好家住北碚推介活动，做到“六个宣传出去”、“两个吸引”、“一个留住”。六个宣传出去：把北碚最美好的居住环境、优势“王牌”宣传出去；把北碚发展房地产业的软硬环境特别是政策、人文环境宣传出去；把北碚房地产业发展优势、搂市潜力宣传出去；把北碚优美住宅小区、特色、靓点楼盘宣传出去；把规范房地产业的法律法规宣传出去；把为房地产业高效服务的各职能部门职责、办事程序、办事手续等宣传出去。两个吸引：通过“六个宣传出去”，吸引有实力、有信誉、有实绩的房地产开发企业投资北碚，发展北碚，为北碚房地产业发展、改善居民居住条件作贡献；通过“六个宣传出去”，形成更加开放的北碚房地产市场，吸引众多区外市民到北碚购屋置业，让北碚真正成为重庆人乃至全国、外国朋友的“卧室”。一个留住：渝武高速路北碚段取消收费后，在引来人气的同时，也可能流失人员。因此，应当通过打造适销对路、具有特色、北碚人民喜爱的楼盘，满足不同层次住房消费的需求，在现有的消费群体？在北碚。围绕“六个宣传出去”、“两个吸引”、“一个留住”，开展一系列的房地产宣传、包装、推介、展销等活动。尤其要引导开发商合理、真实包装，营造科学、和谐的住宅业发展氛围，杜绝虚假、过头包装。引导开发商积极参与各种房产展销会、推介会，不失时机宣传自己。引导购房者树立住房消费理念、市场理念、风险理念，用法律武器维护合法权益。从而，走出商品房消费过程中由于开发商误导、过错、消费者失误的矛盾转嫁给政府和部门的误区，使楼市活而有序。
（六）强化服务
积极为房地产业服好务是各职能部门的重要职责。必须坚持服务不好就是失职的原则，高效发挥政府机关的服务职能。一是切实提高行政服务效能。强化房地产项目的行政并联审批服务工作，不断简化办事程序，缩短办事时限，开设快件办理业务，提高即办件比例。二是切实提高房地产项目服务的主动性。真正静下心来，沉下身来，主动融入服务对象之中，多调查研究，多出主意、想办法。三是切实创新楼市服务机制。注重从完善服务机制上入手，建立健全房地产市场信息发布网络、部门及开发商联席会议、房地产市场论坛、开发企业信用档案、房地产信息网站、尾房超市等各项制度，达到高质、高效服务目的和效果。四是打造一流的物业管理服务水平，为开发商销售房屋和业主房屋保值增值创造良好氛围。
（七）强化职责
由于房地产业涉及到的服务职能部门较多，因而进一步理顺政府及相关职能部门在房地产业工作中部门间的关系，对引领区域房地产协调健康发展非常重要。建议成立北碚区房地产业协调领导小组，将房管、国土、规划、建委、环保、人防等主要城建部门纳入协调领导小组。区房管局牵头对房地产业的管理，编制房地产业发展规划，指导、协调房地产业发展重大事宜。规划、建委、国土、环保、消防等部门按照各自职责，加强对房地产业发展的引导、管理，为抢抓机遇，实现北碚房地产业发展新的跨越作出更大贡献。
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